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更新料条項について [ストア]

少し真面目なお話。

昨日、現在賃貸している物件の更新覚書の郵送と更新料の振込を終えました。
前の引っ越した時期がこの時期だったので、年の途中であるのは仕方がないのですが。

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今回は少し迷いました。というのも、階上の住人の方のクレーム?に家族が精神的に追い詰められていたからです。

階上の住民の方と何度か私も直接にお話をしました。要約すると、
 ・常に(深夜も)騒音に悩まされている。
 ・騒音の原因はDIYに違いない。
 ・階下からの可能性が高いということを聞いた。
で、階下のウチではないかというのです。

妻の行動も監視しているように1日に数回出会うという毎日だったようですし、ドアを壊すかのように叩いたりされていたようです。

ちなみに、女の涙は武器とはまでは言いませんが、わが家へ入られました。
上記の疑いは晴れたのですが、住人間の直接の対話はトラブルになるので、管理会社を通してくださいと言っていた管理会社側の対応に問題がなかったとも言えないような・・・。

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更新料の支払いは、それによって賃借人が円満に物権の使用を継続できるようにするために認められていたのではなかったでしたっけ?関連する判例は、平成23年7月15日の最高裁判例(民集第65巻5号2269頁)です。
判決文全文は、裁判所ホームページより確認できますので、必要の応じて参照ください(HP)。

手短にメモしておくと、
(1)「更新料は賃料とともに賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり、その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると、更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」と確認していますから、上記の理解で構わないでしょう。

(2)「新料条項は、一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の義務を加重するものに当たる」ということですから、もはや賃借人にとっては支払義務ですね。しかし、

(3)「消費者契約法の趣旨、目的に照らし、当該条項の性質、契約が成立するに至った経緯、消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断されるべき」とも述べていますから、住人間のトラブルに対して”住人間の直接の対話はトラブルになるので、管理会社を通してください”というのを大原則とするならば、支払義務はないとも言えるのでは?


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今回は前述したとおり、更新手続きを行ないました。が、賃借人として更新料の趣旨を逐次確認することと、賃貸人側は更新料の趣旨を逐次説明することが要求されるようになるのではないかなと感じます。また、今回の自分の体験から、そうあるべきと強く思うのでアリマス。
タグ:判例
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日頃の生活の中で「おっ」と私が思ったことを徒然なるままに記事にしてみようと思います。 ということで、投稿・更新は不定期です。

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